Le foncier viticole reste une valeur refuge. Complexe mais attractif, il offre des possibilités variées en terme de dispositifs et niveaux d’investissement. « La rentabilité n’est pas dans le vignoble mais dans le vigneron, souligne Michel Veyrier, gérant et fondateur du réseau Vinea. On est face à un sujet complexe. » De nombreux facteurs entrent en jeu : nombre d’exploitations en baisse, concentration des surfaces, spécialisation des entreprises, hypersegmentation du marché …

A cette équation s’ajoute des établissements bancaires frileux, des investisseurs étrangers chercheurs, la loi Fillon, une croissance des prix, des dispositifs d’investissements variés… Un parcours du combattant mais avec des retombés positives. Certains acteurs semblent incontournables pour trouver un bien : Vinea, unique entreprise spécialisée dans le foncier viticole déployée sur toute la France, ou également la Safer*.

Des agences pratiquent aussi foncier traditionnel et viticole : Lords and Sons à Gigondas ou Pichet & Rustman dans la région bordelaise. Cependant 95 % des produits du marché sont chez Vinea. « Nous sommes connus, et avons aussi le relationnel qui joue. Les clients viennent vers nous », explique Michel Veyrier. Mais sur certains secteurs, le relationnel est insuffisant : « En Champagne, c’est chasse gardée. à Bordeaux il y a également de gros propriétaires qui souhaitent préserver la confidentialité et préfèrent faire appel à des banques d’affaires pour leurs transactions » souligne-t-il.

Acteurs incontournables également, les banques soulignent un amortissement rallongé mais une rentabilité quasi garantie. Le directeur du Crédit Agricole Nord Est, Daniel Vatel confie : « Aujourd’hui, les revenus dégagés par la viticulture sont relativement bons mais l’amortissement a évolué. Il y a quelques années un investissement foncier s’échelonnait sur une quinzaine d’années ; Aujourd’hui nous sommes sur des périodes de 20 à 30 ans. Mais nous avons des crédits de plus en plus adaptés, et la possibilité d’harmoniser avec les fluctuations des revenus dégagés par l’exploitation. Le coût global du crédit n’est pas plus important. L’effort en terme de financement est compensé par la durée du prêt ».

Les taux d’intérêt actuels varient en moyenne entre 4 et 8 % et « les remboursements anticipés sont possibles », rapporte Mickaël Le Nezet, responsable Marché Agriculture au sein de la Direction du Développement Banques Populaires de BPCE.

« Pour avoir un petit projet il faut au moins 1 M€, souligne Michel Veyrier. Il faut avoir une approche géographique, savoir quel type de bâtisse on cherche, et dans quelle appellation ou cru. Un secteur touristique permet d’augmenter la vente directe, et parfois d’amortir l’investissement plus vite. La vente au caveau peut peser 30 ou 40 % des ventes en Provence ou sur des appellations comme Châteauneuf du Pape. Il faut aussi estimer l’incorporel, le personnel, les stocks, vérifier les marques. On a parfois des réajustements de 10 à 15 % du prix. » Il faut évaluer les atouts de valorisation supplémentaires : les stocks qui représentent des entrées rapides de liquidités, l’agrotourisme et la labellisation en bio.

Et regarder sur le long terme : « Sur ces 20 dernières années, nous avons constaté un indice de variation 0 sur les vins sans IG et les génériques. Les crus en revanche affichent une inflation énorme avec un coef’ X 9 » Puis vient le montage juridique et fiscal. « Il faut choisir plutôt une banque qui possède une ouverture viticole : le Crédit Agricole, la BNP, la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne. » conseille le gérant de Vinea …

* Les offres sont consultables sur www.proprietes-rurales.com/fr/

Lire tout le dossier dans la RVI 3892 – octobre 2011.